Đất CLN là đất có sử dụng cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp và nguyên liệu cơ sở nông thôn. Hiện nay, người sở hữu đất CLN có thể chuyển đổi sang đất thổ cư để sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở hay kinh doanh. Quy trình chuyển đổi đất CLN sang đất thổ cư có những quy định cụ thể do pháp luật địa phương quy định.
Đất CLN là gì?
CLN là ký hiệu đất trồng cây lâu năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp theo bảng phân loại đất. Loại đất này được sử dụng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm từ thời điểm gieo trồng đến thời điểm thu hoạch hoặc để trồng các loại cây có thu hoạch trong một khoảng thời gian dài hạn như cam, nho, bưởi, thanh long, cao su…
Vai trò của đất CLN
Đất CLN được giao cho cá nhân, hộ gia đình cá nhân hoặc các tổ chức để sử dụng trong các mục đích sản xuất nông, lâm sản hoặc tạo cảnh quan xanh, không được sử dụng phục vụ nhu cầu xây dựng hay sản xuất công nghiệp. Đất CLN có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, cải thiện tài nguyên đất.
Theo quy định tại Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây lâu năm sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, gồm:
- Đất trồng cây công nghiệp lâu năm: Cung cấp những thành phẩm làm nguyên liệu cho ngành công nghiệp hoặc những sản phẩm phải qua chế biến mới sử dụng được như ca cao, cao su, chè, hồ tiêu, dừa…
- Đất trồng cây ăn quả lâu năm: tạo ra nguồn nguyên liệu cung cấp những sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như bưởi, chôm chôm, mơ, sầu riêng, nhãn, vải, xoài…
- Đất trồng cây dược liệu lâu năm: mang đến nguồn cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp dược phẩm, dược liệu quý làm thuốc hoặc chế biến thuốc như đỗ trọng, sâm, quế, long não, hồi…
- Đất trồng cây lâu năm khác: có vai trò lấy gỗ, tạo bóng mát, tạo cảnh quan sinh thái như bạch đàn, xưa, xà cừ,…
Đặc điểm của đất CLN
Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch của từng địa phương mà đất CLN sẽ có những quy định và sự khác nhau trong thời hạn sử dụng đất.
Đất trồng cây lâu năm có thể được chuyển đổi mục đích hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Có được xây nhà trên đất CLN?
Theo quy định của pháp luật, mục đích của đất CLN là sử dụng cho việc trồng cây lâu năm hoặc cây có ra trái thu hoạch hằng năm. Do đó, việc xây dựng nhà cửa trên đất CLN là trái với quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, vẫn có một giải pháp cho những người muốn xây nhà để ở. Trước khi xây dựng, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc đất ở. Lúc đó, bạn mới được phép xây dựng.
Hướng dẫn chuyển đổi đất CLN sang thổ cư
Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm CLN sang đất thổ cư thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nếu đất nhà bạn không thuộc quy hoạch, chưa có kế hoạch sử dụng đất thổ cư thì chưa đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại đây;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ nộp tại Phòng Đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 3: Xử lý hồ sơ
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Nhận kết quả
Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền xác nhận mục đích sử dụng đất vào Sổ đỏ, đơn đăng ký và tiến hành cập nhật, chỉnh lý biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thời gian thực hiện: Sau 15 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, chủ sở hữu đất đến Văn phòng đăng ký đất đai để nhận lại Sổ đỏ đã được chỉnh lý.
Chi phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất CLN sang đất thổ cư
Sau khi hồ sơ của bạn được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải hoàn thành những nghĩa vụ tài chính sau:
+ Tiền sử dụng đất: được tính bằng giá chênh lệch giữa giá đất trồng cây lâu năm và giá đất ở. Bạn tham khảo quy định tại địa phương quy định chi tiết về bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất để biết rõ hơn giá đất theo giá nhà nước của đất trồng cây lâu năm và đất thổ cư.
+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Quy định trong bảng giá của địa phương
+ Ngoài ra còn có thể phát sinh thêm một số loại phí: Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc địa chính, phí trích lục bản đồ,…
