Thị trường bất động sản luôn biến đổi và tăng giảm theo thời gian. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư thường áp dụng các chiến lược như đầu tư vào các khu vực đang phát triển, đánh giá kỹ lưỡng giá trị tài sản, và thực hiện nghiên cứu thị trường cẩn thận. Việc đánh giá thị trường ngày càng quan trọng để quyết định thời điểm mua bán và tìm kiếm cơ hội đầu tư lợi nhuận cao.
Bất chấp trực giác đầu tư và vô số lời khuyên cùng kinh nghiệm đã có trong quá khứ, việc xác định tính thời điểm của thị trường bất động sản một cách hiệu quả vô cùng khó khăn.
Hầu hết các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm sẽ nói rằng về tổng thể, đầu tư vào thị trường bất động sản là một ý kiến hay. Bất động sản được đánh giá là một trong những loại tài sản có tốc độ tăng trưởng tốt nhất và nhất quán nhất. Khi mua đúng bất động sản, quản lý một cách phù hợp và kiên nhẫn chờ đợi, ngay cả một nhà đầu tư nghiệp dư cũng có thể thu được lợi nhuận đáng kể.
Tuy nhiên, ngoài yêu cầu về số vốn ban đầu lớn, đầu tư bất động sản còn đòi hỏi bạn phải xác định được tính thời điểm của thị trường, một điều mà ngay cả những nhà đầu tư lọc lõi nhất cũng không thể đảm bảo.
Tính thời điểm là gì?
Thị trường bất động sản hoạt động theo chu kỳ bùng nổ và sụp đổ. Nói cách khác, giá cả biến động lên xuống dựa trên nhiều yếu tố kinh tế khác nhau.
Trong thị trường của người mua, hàng tồn kho thường dư thừa, dẫn đến giá thấp hơn và có nhiều lựa chọn hơn. Mặt khác, thị trường của người bán có đặc điểm là khan hiếm hàng tồn kho, dẫn đến giá cao hơn và ít lựa chọn hơn. Nếu nhà đầu tư có thể tìm cách mua ở cuối thị trường của người mua và bán ở đầu thị trường của người bán, thì họ có thể thu được mức lợi nhuận đáng kinh ngạc.
Tính thời điểm gây ra những vấn đề gì?
Thị trường bất động sản có lẽ thậm chí còn phức tạp hơn mức mà các nhà đầu tư bất động sản muốn thừa nhận. Giá nhà ở không chỉ đơn thuần được quyết định bởi số lượng nguồn cung có sẵn. Chúng cũng phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô, lãi suất thế chấp, khả năng cho vay, thu nhập và triển vọng trong tương lai. Ngay cả khi có tất cả dữ liệu, các xu hướng và cách thức thay đổi giá trị dường như bị ảnh hưởng bởi nhiều biến số không thể xác định.
Do đó, thị trường bất động sản nổi tiếng là khó lường. Ai cũng cho rằng giá nhà sẽ tăng theo thời gian vì đó là cách chúng đã phát triển trong lịch sử. Nhưng từ năm này qua năm khác, và thập kỷ này đến thập kỷ khác, ngay cả các chuyên gia bất động sản và nhà kinh tế giỏi nhất cũng buộc phải bó tay khi xác định tính thời điểm của thị trường. Ví dụ, mọi người cho rằng bong bóng bất động sản sắp vỡ khi bước vào đại dịch COVID-19, nhưng giá nhà đất lại bùng nổ. Trước đó, những người lạc quan đã bị đánh bại bởi bởi sự sụp đổ của thị trường nhà ở năm 2008.
Các điều kiện và diễn biến cục bộ cũng có liên quan rất nhiều đến tính thời điểm, nhất là các điều kiện cụ thể tại từng địa phương và khu vực. Một thị trường có thể đang thuận lợi cho người bán, nhưng tại một vài địa điểm bên trong hoặc lân cận thị trường đó, người mua lại có cơ hội mua hàng tuyệt vời với giá tốt.
Những ông trùm bất động sản với số vốn hàng triệu đô la có vẻ giành được nhiều lợi thế hơn trước những biến động của thị trường, bởi họ mua được bất động sản nhanh chóng và bằng tiền mặt. Nhưng đối với các nhà đầu tư nhỏ với số vốn hạn chế và các khoản đầu tư có tính thanh khoản không cao, thật khó để kiếm được tiền khi thị trường hỗn loạn. Thậm chí, những nhà đầu tư nghiệp dư và quá cảm tính sẽ thất bại khi cố tranh giành để mua hoặc bán sai thời điểm.
Chiến lược giảm thiểu rủi ro của tính thời điểm
Một lựa chọn là tham gia vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), cho phép bạn tiếp xúc với nhiều loại bất động sản khác nhau. REIT giúp bạn dễ dàng thu hẹp quy mô vốn tại một thời điểm nhất định và tránh được sự bùng nổ và sụp đổ lớn của toàn ngành.
Ngoài ra, bạn có thể mua bất động sản trong thời điểm ổn định, bất kể điều kiện thị trường địa phương ra sao. Bạn có thể thay đổi thời gian một chút để tránh những điều kiện xấu và tận dụng những điều kiện tốt. Nhưng nếu bạn vẫn nhất quán về mặt đầu tư, bạn sẽ gần như không bị ảnh hưởng bởi những biến động lớn.
Cuối cùng, thay vì nghĩ về tính thời điểm, hãy đầu tư vào các bất động sản ở những vị trí đắc địa và thị trường phù hợp. Với nhiều chuyên gia, vị trí phù hợp quan trọng hơn nhiều so với thời điểm hoàn hảo, bởi vì luôn có những thị trương mang lại cơ hội mua hàng đầy hứa hẹn ngay cả trong những thời điểm khó khăn nhất.
