Sáu yếu tố làm tăng giá trị bất động sản bao gồm vị trí, tiềm năng phát triển, tiện ích xung quanh, trạng thái kỹ thuật, tình trạng thị trường và yếu tố tự nhiên. Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định giá và thu hút người mua. Vị trí đẹp, tiềm năng tăng trưởng của khu vực, sự thuận tiện của các tiện ích xung quanh, trạng thái kỹ thuật tốt, tình trạng thị trường sôi động và yếu tố tự nhiên đẹp là những yếu tố quyết định giá trị bất động sản.
Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, nhưng tựu trung lại ở 6 yếu tố sau.
Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. (Ảnh minh họa)
1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Những dự án bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản rất quan trọng, nhất là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
Diện tích đất lớn hay nhỏ không quyết định đến giá trị bất động sản. Mảnh đất có kích thước và diện tích tối ưu với mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua sẽ được định giá cao. Những bất động sản có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thường sẽ được định giá cao hơn.
Địa hình
Bất động sản ở những khu vực thấp, vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị sẽ thấp và ngược lại.
Tuy nhiên, đối với loại bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì địa hình thấp ven biển hay ở vùng cao sẽ có giá trị hơn.
Kiến trúc
Kiến trúc bên ngoài của bất động sản cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị. Nếu 2 dự án bất động sản có giá xây dựng như nhau, dự án nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của sẽ cao hơn và ngược lại.
Môi trường
Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
Thiên nhiên
Những dự án nằm ở những vùng thường xảy ra các sự cố về thiên tai như bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt… sẽ làm cho giá trị của bất động sản giảm và ngược lại.
2. Nhóm các yếu tố kinh tế
Các sự kiện hội nhập, thu hút vốn nước ngoài cũng sẽ làm tăng giá trị bất động sản. (Ảnh minh họa)
Khả năng tạo ra thu nhập
Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng càng cao và ngược lại.
Các sự kiện kinh tế
Các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) cũng sẽ làm tăng giá trị bất động sản.
Sự phát triển kinh tế
Sự tăng trưởng kinh tế, tỉ lệ thất nghiệp… cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của bất động sản
Giá trị được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản càng cao thì giá trị bất động sản càng tăng.
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường
Thị hiếu, nhu cầu của khách hàng mỗi thời điểm khác nhau dẫn đến giá trị các bất động sản được định giá khác nhau tuỳ từng thời điểm với cùng một sản phẩm.
4. Các yếu tố về pháp lý
Tình trạng pháp lý
Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… giúp bất động sản dễ thanh khoản và minh bạch trong hoạt động mua bán.
Quy định về xây dựng và kiến trúc
Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung như nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng, nhà xây dựng ở khu vực có quy hoạch là đất nông nghiệp không quá 1 tầng…
5. Các yếu tố bên ngoài
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương tác động đến thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa)
Các yếu tố chính trị
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản. Cụ thể:
Các chính sách có tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Bao gồm:
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
6. Các yếu tố xã hội
Mật độ dân số
Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ.
Chất lượng dịch vụ
Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống...
