Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế vì nó không chỉ cung cấp nơi ở cho con người mà còn đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế. Đầu tư và phát triển bất động sản tạo ra việc làm, thu hút vốn đầu tư nước ngoài và tăng thuế thu nhập cho chính phủ. Ngoài ra, tăng giá trị bất động sản cũng góp phần gia tăng tài sản cá nhân và tạo cơ hội cho việc mua sắm và vay vốn.
Thị trường bất động sản quan trọng từ góc độ kinh tế vĩ mô và ổn định tài chính. Về cơ bản, giá bất động sản tăng lên cùng với sự gia tăng liên tục trong cung cấp tín dụng. Nếu không được kiểm soát tốt, thị trường bất động sản có thể gây sụp đổ hệ thống ngân hàng và suy thoái sâu sắc như trong cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu trước đây.
Quan hệ mật thiết với các ngành kinh tế quan trọng khác
Thứ nhất, đầu tư (xây dựng), tiêu dùng và dịch vụ liên quan đến bất động sản chiếm một tỷ trọng đáng kể trong nền kinh tế. Thứ hai, khu vực tài chính, cụ thể là các ngân hàng, có vai trò chính trong việc tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản. Các danh mục cho vay thế chấp ngân hàng và các khoản vay cho những công ty tham gia vào hoạt động của ngành bất động sản cũng có ý nghĩa quan trọng. Cuối cùng, bất động sản là một công cụ “giữ tiền” chủ yếu của các hộ gia đình, thậm chí chiếm đến 200% GDP ở hầu hết các nước khu vực đồng euro.
Tác động lên hệ thống ngân hàng và tài chính
Người mua bất động sản thường sử dụng đòn bẩy, điều này ảnh hưởng đến sức mua và nhu cầu nhà ở khi lãi suất thay đổi, từ đó dẫn đến những điều chỉnh to lớn của thị trường.
Nếu tỷ lệ sử dụng đòn bẩy cao, giá bất động sản dù giảm ít cũng khiến tài sản hộ gia đình và giá trị ròng của các công ty sở hữu bất động sản sụt giảm đáng kể. Về phía mình, điều này làm giảm khả năng đi vay, tiêu dùng và đầu tư của người dân. Chi tiêu và đầu tư thấp hơn có thể khiến hoạt động kinh tế bị co lại và dẫn đến suy thoái.
Trong khi đó, tỷ lệ hộ gia đình và doanh nghiệp mắc nợ cao có nghĩa là mức độ an toàn tài chính thấp hơn và khả năng phục hồi kém hơn khi thu nhập hoặc giá bất động sản giảm, làm tăng nguy cơ vỡ nợ trên diện rộng. Do hệ thống các ngân hàng và tài chính thường tham gia sâu vào lĩnh vực bất động sản, việc gia tăng các khoản nợ vay liên quan có thể gây khó khăn ngược lại cho hệ thống.
Vai trò khác nhau của bất động sản thương mại và nhà ở với nền kinh tế
Thị trường nhà ở thường xoay quanh việc các gia đình trong nước mua để sử dụng lâu dài hoặc cho thuê, và các ngân hàng trong nước cung cấp khoản vay thế chấp để tài trợ cho việc mua sắm này. Với thị trường này, các chỉ số theo dõi nguồn cung, nợ hộ gia đình và cho vay ngân hàng, bao gồm các tiêu chuẩn cho vay, và khả năng chi trả vô cùng cần thiết để đánh giá rủi ro có thể xảy ra với nền kinh tế từ việc sử dụng đòn bẩy và các nguy cơ bong bóng bất động sản. Ví dụ điển hình về vai trò của thị trường nhà ở với nền kinh tế là Trung Quốc, nơi bất động sản đang chiếm khoảng 37% tài sản cá nhân của người dân vào năm 2021. Quốc gia này đang phải chật vật để tạo ra một cú “hạ cánh mềm” cho cả thị trường nhà ở và tài chính cũng như ổn định nền kinh tế sau khi hàng loạt nhà phát triển được báo cáo ngập trong nợ nần suốt thời gian vừa qua.
Trong khi đó, thị trường bất động sản thương mại khá phức tạp và có độ mở lớn hơn. Chúng thường thuộc sở hữu của các công ty với mục đích tạo ra thu nhập, chẳng hạn như văn phòng, trung tâm thương mại và bán lẻ, công nghiệp và hậu cần. Ngoài các công ty chuyên nghiệp, thì các ngân hàng, công ty bảo hiểm và quy đầu tư cũng rót vốn vào bất động sản thương mại qua hình thức sở hữu để cho thuê. Cuối cùng, khách hàng nước ngoài đóng một vai trò quan trọng đối với giao dịch bất động sản thương mại. Do vậy, việc kiểm soát và điều tiết thị trường này phát triển một cách lành mạnh đòi hỏi nhiều chế tài với sự tham gia sâu sắc và đúng mực của nhiều bên liên quan hơn.
