Cách xây dựng danh mục đầu tư bất động sản đa dạng là quá trình lựa chọn và phân bổ một loạt các tài sản bất động sản khác nhau nhằm giảm rủi ro và tăng khả năng sinh lời. Đây là một phương pháp thông minh để đảm bảo rằng bạn đầu tư vào nhiều loại tài sản và khu vực khác nhau, từ căn hộ, nhà phố, đến đất nền, khu đô thị hay khu công nghiệp. Từ việc phân loại và đánh giá thị trường, đến nghiên cứu kỹ lưỡng về tiềm năng và hiệu quả của từng tài sản, các nhà đầu tư có thể xây dựng một danh mục đầu tư bất động sản đa dạng và bền vững.
Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư thường chọn cách đa dạng hóa danh mục đầu tư. Cách làm này về cơ bản sẽ tăng khả năng sinh lời cho các khoản đầu tư. Tuy nhiên, cần lựa chọn cách thức phù hợp để đa dạng hóa danh mục đầu tư.
Những lợi ích của bất động sản, bao gồm tiềm năng tăng giá, rào chắn khi lạm phát,… khiến các nhà đầu tư ngày càng muốn đa dạng hóa các phân khúc đối với lĩnh vực này
Những yếu tố tạo nên sự đa dạng cho danh mục đầu tư?
Đa dạng hóa là cách mà các nhà đầu tư thường làm để nâng cao tiềm năng sinh lời cũng như giảm thiểu mức độ rủi ro khi thị trường biến động. Khi rủi ro được giảm thiểu, sự biến động của danh mục đầu tư cũng được giảm xuống.
Mức độ biến động này càng ít thì khả năng danh mục đầu tư được đa dạng hóa càng lớn. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có thể dễ dàng hơn trong việc dự đoán khoản thu nhập.
Như thế nào là một danh mục đầu tư đa dạng?
Một chiến lược đa dạng thường cố gắng hướng đến việc tối đa hóa mức lợi nhuận được điều chỉnh theo mức độ rủi ro của danh mục đầu tư. Cụ thể hơn, các nhà đầu tư nên chọn những phương án mang lại tỷ suất sinh lời cao nhất ở mức độ rủi ro có thể chấp nhận được.
Thông thường, mức độ rủi ro mà một nhà đầu tư có thể chấp nhận được phụ thuộc vào khả năng tài chính và mục tiêu cuối cùng của họ. Khi xác định được mức độ rủi ro, họ có thể bắt đầu phân bổ danh mục bằng cách đầu tư vào các tài sản khác nhau, chẳng hạn như nhà đất, chung cư, bán lẻ,…
Cần lưu ý, các khoản đầu tư đôi khi có những mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Điều này có thể dẫn đến việc nhiều nhóm tài sản nằm chung một mức độ rủi ro. Vì vậy, nếu một khoản đầu tư bị thua lỗ, thì khoản đầu tư tương quan cũng có nguy cơ gặp rủi ro.
Ngược lại, nếu danh mục đầu tư nắm giữ trải rộng trên các tài sản khác nhau, hiệu suất của một hoặc nhiều khoản đầu tư có thể giúp giảm bớt rủi ro khi một tài sản thua lỗ.
Lý do chính dẫn đến điều này là những tài sản không tương quan có khả năng mất giá cùng lúc thấp hơn so với các khoản đầu tư có tương quan.
Làm cách nào để đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản?
Có nhiều cách khác nhau để đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản cá nhân, mỗi cách đòi hỏi kiến thức, thời gian và nguồn vốn khác nhau. Ngoài ra còn có cả chiến lược đầu tư ngắn hạn và dài hạn dành cho những nhóm nhà đầu tư khác nhau.
Nhìn chung, đầu tư bất động sản có thể được chia thành hai loại: chủ động và thụ động.
Đầu tư chủ động
Thông thường, cách đầu tư chủ động phổ biến thường liên quan đến thị trường cho thuê và mua bán nhà đất.
Tiềm năng sinh lời phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như vị trí địa lý, nhà đầu tư, pháp lý,.... Ngoài ra, việc đầu tư theo hình thức này đòi hỏi sự hiểu biết nhất định về thị trường bất động sản.
Với thị trường cho thuê, nếu không có đủ thời gian, các nhà đầu tư có thể tìm kiếm các đơn vị vận hành và quản lý tài sản. Việc này có thể đòi hỏi nhiều khoản chi phí hơn, đổi lại các nhà đầu tư sẽ tốn ít công sức hơn.
Bất động sản cho thuê có thể đem lại nguồn thu nhập ổn định hàng tháng. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh đang bùng phát, thị trường này có thể xuất hiện những rủi ro khác nhau.
Đối với việc mua bán nhà đất, chắc chắn đây là hình thức quen thuộc nhất với những nhà đầu tư tư nhân. Điều quan trọng đối với hình thức đầu tư này là phải biết tính toán để nắm bắt thời điểm xem khi nào nên mua, khi nào nên giữ và khi nào nên bán.
Nếu tính toán sai, đôi khi các nhà đầu tư sẽ gặp những rủi ro làm giảm mức thu nhập, thậm chí là thu lỗ
Đầu tư thụ động
Đầu tư thụ động là một cách hiệu quả để kiếm tiền từ thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư không cần phải bỏ ra quá nhiều vốn để bắt đầu. Thậm chí, kể cả khi có nguồn vốn dồi dào mà không có thời gian hoặc kiến thức chuyên sâu, một số hình thức đầu tư bất động sản thụ động cũng là lựa chọn đáng để cân nhắc.
Một số hình thức đầu tư thụ động bao gồm: Huy động vốn từ cộng đồng, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cho vay, quyền sở hữu.
Các kỹ thuật đầu tư thụ động thường cung cấp cho các nhà đầu tư bất động sản nhiều lựa chọn hơn để đa dạng hóa danh mục đầu tư, qua đó mang lại tiềm năng lớn hơn so với đầu tư chủ động.
Đầu tư bất động sản thương mại và nhà đất
Thị trường bất động sản thương mại và thị trường nhà đất thường là hai lựa chọn phổ biến của các nhà đầu tư. Mỗi thị trường sẽ có những đặc điểm khác nhau, đòi hỏi các chiến lược cũng khác nhau
Con đường mà nhà đầu tư lựa chọn sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khả năng chấp nhận rủi ro, mục tiêu cuối cùng, vốn lưu động, tổng thời gian thực hiện, các khoản vay,…
Bất động sản thương mại có xu hướng mang đến cho các nhà đầu tư quy mô và phạm vi đầu tư lớn hơn. Ngược lại, thị trường nhà đất có xu hướng mang lại cho các nhà đầu tư cách tiếp cận trực diện và an toàn hơn.
Thị trường bất động sản thương mại thường có những giao dịch lớn, qua đó đòi hỏi các nhà đầu tư phải có nguồn tài chính ổn định. Trong khi đó, thị trường nhà đất sẽ yêu cầu những khoản giao dịch với giá trị nhỏ hơn. Vì vậy, khả năng vay vốn ở hai thị trường là khác nhau.
Để nhà đầu tư có đủ điều kiện vay thương mại, họ thường phải sở hữu mức điểm tín dụng tốt trong kinh doanh.
Tựu chung lại, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư phụ thuộc vào từng cá nhân, từ cách họ xác định thị trường chính, đặt mục tiêu cho đến nguồn vốn hay mức độ chấp nhận rủi ro.
Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 vẫn đang diễn biến phức tạp, gây ảnh hưởng đến nhiều phân khúc của thị trường bất động sản, một danh mục đầu tư đa dạng có thể là lựa chọn mà các nhà đầu tư nên cân nhắc.
