Kinh nghiệm đầu tư bất động sản thương mại là hành trình tìm hiểu và chọn lựa những cơ hội đầu tư hợp lý trong lĩnh vực này. Đầu tư bất động sản thương mại đòi hỏi kiến thức về thị trường, nghiên cứu kỹ lưỡng về dự án và đánh giá rủi ro. Điều quan trọng là tìm hiểu và hiểu rõ về yếu tố kinh tế, văn hóa và chính sách xây dựng của địa phương. Kinh nghiệm và sự chuyên môn sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tạo lợi nhuận ổn định trong lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản có 5 phân khúc chính, và một trong số đó là bất động sản thương mại. Tuy nhiên, với nhiều người, bất động sản thương mại là một thứ gì đó tương đối xa vời.
Tại sao nên đầu tư bất động sản thương mại?
Đầu tư vào bất động sản thương mại thường yêu cầu những nguồn vốn lớn hơn đầu tư vào thị trường nhà đất. Một số cách phổ biến nhất để đầu tư vào thị trường này là thông qua ủy thác hoặc đầu tư theo nhóm.
Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thương mại mang lại những lợi ích nhất định so với các lựa chọn đầu tư truyền thống khác, ví dụ: Bất động sản thương mại là một khoản đầu tư dài hạn, tương đối ổn định và có tỷ suất sinh lợi nhất quán. Ngoài ra, với một số thời kỳ khóa lãi suất (lock-in period), đầu tư bất động sản thương mại vừa giúp bảo vệ khoản đầu tư, vừa có khả năng sinh lời.
Làm thế nào để đầu tư bất động sản thương mại?
Để đầu tư vào thị trường bất động sản thương mại dưới tư cách cá nhân là điều tương đối khó bởi thị trường này thường yêu cầu những khoản đầu tư với số vốn lớn. Vì vậy, rất khó để một cá nhân có đủ tiềm lực tài chính để tự tham gia đầu tư.
Do đó, phương thức đầu tư phổ biến nhất được nhiều người lựa chọn là ủy thác. Khi sử dụng hình thức này, các khoản đầu tư sẽ tạo thành một nhóm đầu tư được chia cho nhiều tài sản khác nhau. Những tài sản này được các nhà quản lý quỹ lựa chọn dựa trên kết quả hoạt động trong và mức độ tiếp nhận của thị trường. Lợi nhuận sẽ được chia ra và phân phối cho các nhà đầu tư dựa trên khoản đầu tư ban đầu.
Hình thức thứ hai cũng được nhiều người quan tâm là quyền sở hữu phân số (Fractional Ownership. Hiểu đơn giản, đây là một phương pháp trong đó một số bên không liên quan có thể chia sẻ và giảm thiểu rủi ro. Quyền sở hữu tài sản hữu hình có giá trị cao, thường là máy bay phản lực, du thuyền hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Vì vậy, không ngạc nhiên khi phương pháp này thường được nhiều người sử dụng để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.
Bất động sản thương mại thường phù hợp cho những nhà đầu tư tìm kiếm các mục tiêu dài hạn. Lựa chọn tài sản phổ biến nhất thường là những không gian văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, với sự xuất hiện của đại dịch Covid-19, một số tài sản thay thế bắt đầu được chú ý nhiều hơn.
Không gian văn phòng: Không gian văn phòng cho thuê thường có xu hướng được đầu tư ổn định ít nhất từ 4 đến 5. Nếu khách hàng là doanh nghiệp và chưa đặt trụ sở chính, thời hạn thuê có thể lên đến 10 năm. Điều này sẽ cung cấp dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư.
Nhà kho: Đại dịch Covid-19 bùng phát, kết hợp với sự phát triển của thị trường thương mại điện tử khiến tài sản này được nhiều doanh nghiệp quan tâm. Ngày càng có nhiều công ty muốn mở rộng kho bãi để chứa đồ. Trong một số trường hợp, thời hạn thuê kho bãi có thể lên lới 15 năm.
Phòng thí nghiệm, nơi lắp ráp sản xuất: Nổi lên trong mùa dịch, các tài sản này có đặc điểm chung là phần lớn còn khá mới do mới được xây để phục vụ các công tác thí nghiệm. Do đó, chúng có thể tồn tại trong vòng 20 năm và đem lại nguồn thu ổn định hơn.
Những yếu tố nên cân nhắc trước khi đầu tư vào bất động sản thương mại
1. Vị trí
Vị trí luôn là yếu tố cốt lõi trên thị trường bất động sản. Một vị trí thuận lợi với hệ thống giao thông thuận tiện, có nhiều tiện ích, đông dân cư,… sẽ có xu hướng tăng giá theo thời gian. Đổi lại, đầu tư vào thị trường bất động sản thương mại ở những khu vực như vậy đòi hỏi nguồn vốn cao hơn. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên quan tâm tới một số yếu tố ảnh hưởng đến vị trí như các dự án sắp quy hoạch, xu hướng bỏ phố về quê trong đại dịch,….
2. Pháp lý
Khác với thị trường nhà đất, nơi các giao dịch mua đi bán lại chiếm phần lớn, thị trường bất động sản thương mại là nơi để các hợp đồng thuê lên ngôi. Với đặc thù là các hợp đồng thường có giá trị dài hạn, kết hợp với việc đôi khi trong quá trình thuê sẽ xảy ra một số vấn đề gây ảnh hưởng đến hợp đồng, nhà đầu tư cần thận trọng, nắm bắt rõ các vấn đề về mặt pháp lý trước khi đặt bút ký bất kỳ loại giấy tờ nào. Nhà đầu tư phải là người hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng.
3. Động lực thị trường
So với các tài sản truyền thống, bất động sản thương mại ít chịu tác động từ thị trường hơn, đồng nghĩa với tính ổn định cao hơn. Tuy nhiên, những thay đổi của thị trường sẽ gây ảnh hưởng đến tỷ lệ trống, giá thuê và sự ổn định của công suất thuê.
Một trường hợp được nhắc đến rất nhiều trong thời gian gần đây chính là sự bùng phát của dịch bệnh Covid-19 đã gây ra ảnh hưởng lớn, làm thay đổi rất nhiều thứ trên thị trường, qua đó khiến giá thuê bất động sản thương mại giảm sâu ở nhiều quốc gia. Cho dù đây là một trường hợp không nhiều người có thể dự tính, nhưng nó sẽ là bài học cho các nhà đầu tư để phòng tránh các trường hợp bất ngờ có thể xảy ra.
