Quy định mới về điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 01/3/2022 đang gây sự chú ý lớn trong ngành. Những quyền lợi và trách nhiệm của các doanh nghiệp đối với việc mua bán và cho thuê nhà đất sẽ được có những điều chỉnh rõ ràng và nghiêm ngặt hơn. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Ngày 06/01/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên) phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).
Như vậy, so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng (nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020). Đồng thời, bổ sung thêm các nội dung mới sau đây:
Thứ nhất, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai theo quy định nêu trên mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Thứ hai, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện nêu trên.
Lưu ý, việc xác định vốn chủ sở hữu trong trường hợp này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/3/2022 và thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
